星宸和煦的小道消息和几点分析

最近关注星宸和煦的粉丝很多，甚至项目什么时候收筹、每个楼层的价格情况，都是粉丝朋友们先发给严肃的。

项目7月3号拿到预售许可预告，预计7月11号开盘。

大家最关心的肯定是价格和开盘优惠。

确实地段、产品、100%的得房率都没啥可说的。而且跑道型的大阳台，房子多宽阳台多宽

，我们小助手说“还是高赠送符合人性啊”。

这个项目的小道消息不少，严肃团队也跟看房粉丝、

开发商

，包括其他开发商

打听了很多信息，一并跟大家汇总汇总。

大家都爱看小道消息，先从这开始吧。

1、部分房源均价4字头？

有粉丝朋友给严肃发过一个微博截屏“星宸和煦部分房源4字头”，来求证。这个消息其实不用去考证，不靠谱。

后沙峪有4.8万的特价房，一层，但是得房率不足80%。

显然星宸和煦会算“得房率”的帐

，一层的房源并非变异户型，和样板间一样，也有南向等宽的大阳台，使用率基本100%的水平。

关键另一个楼盘也有保利参股。

而且最便宜那套房，也没啥参考性。

2、据说蓄客很好，所以价格下不来？

现在楼盘的蓄客数字，大家听听就好。

如果说保利蓄客有优势，是很靠谱的。

因为后沙峪主要是朝阳的买房人，朝阳是保利的大本营，东坝、平房、十八里店都有楼盘。

客观的说，目标客户储备量肯定是不少。

3、不要求今年回款，所以不着急卖？

问了下保利内部的朋友，据说上半年的任务已经完成了，主要还是朝阳这些盘卖的不错，下半年业绩心里也比较有谱。

所以这个项目的回款压力确实不大

。

内部也透露，这个项目大概可以给到半年的时间，去补首付。

延缓了买房人置换的压力。

至于这270套房子的销售节奏，严肃也听说这个项目内部评估“十一基本清盘，最晚元旦”。

再说一些分析。

1、关于价格

目前流出的价格是一层定价最低，均价5.2-5.3万左右

，中间楼层基本在5.6-5.8万，高楼层6万 了。

110三居和126四居的均价相当，143四居价格要稍高一些

，主要是楼王位置、精装标准也更高。

一层如果按5.2万算，110三居的总价最低在570万左右

一层的通病大家都知道，但是，如果，大家希望低总价、又选好相对好的一层房源的话，可以重点看5、6号楼

，它的南侧为30米宽的规划绿地，没有临街和噪音影响。南向没有遮挡，所以一层的采光也没问题。

到二层，价格就上来了。

严肃团队之前去看海淀的香山樾，很意外的发现，二层的房源竟然卖的很快。主要原因就是景观视野好。

关注性价比的朋友们，真心可以关注中低楼层和顶层

，看看和高楼层的价差是多少。对于9-11层的洋房来说，中低楼层的采光受影响会小很多。（一房一价表可进群蹲，文末扫码联系小助手）

没错，高楼层无疑更好，不用分析。

2、关于优惠

开盘优惠还没有最终定，以其他开发商对保利的分析，星宸和煦的小道消息和几点分析开盘优惠不会大。。。预计总价再减个5-10万的吧。

一般定价和优惠，开发商首先会参考蓄客数量。

其实主要还是房源少，一共270套。

3、关于选房

后沙峪买房的话，4个新盘大家都得横向去比。

从地段来说

：和光瑞府=星宸和煦＞建发观云＞璟上兰园

从产品力来说

：建发观云＞星宸和煦＞璟上兰园、和光瑞府

先说几个基本判断：

1、核心地段领跑是必然的

，后沙峪的核心在祥云小镇，而不在地铁站。

2、后沙峪也有个分界线

，火沙路，一般来说火沙路南更好。

3、110平米是稀缺户型

，后沙峪主力户型在130、150这段。

110平米的三居，同面积段和光瑞府有112、璟上兰园有105户型，得房率和精装品质来说，肯定是星宸和煦更好，而且只有90套，会卖的很快

售楼处现场110的三居只做了展示样板间，不带软装那种。

关注这个面积的朋友们，大家要盯的紧点。

上面提到110三居的5/6#楼座位置很不错

，南侧为30米宽的规划绿地，没有临街和噪音影响。

126平米的四居和建发观云133平米的四居总价基本一致，之前一直说观云133的没房了，其实还有几套楼层也不错，单价在5.5万。

143平米的四居户型只有一栋楼66套，户型确实很棒，亮点是三个卧室朝南

；

同总价段还有建发观云的158平米四居，亮点是6米4的大宽厅

。这个面积段户型都相当能打了，看个人偏好。