路路通导航(2035年被市中心抛弃的地段（二）)

上海2035年总规，将这座已经不年轻的城市，官方定义成中央活动区（市中心），中心城（市区），主城区（城市边际），郊区新城（郊区）。而在各个大区域之间，以环状的大型绿化带，以及高速高架进行隔离，形成明显的层级。

这是官方首次以如此明确的层级，来定义上海的地段。

正好，用了十数年的环线论，也该用腻味了，静安和新静安也成一本账了，虹桥和大虹桥也弄糊涂了，2035总规手把手教你如何再给区分开来，简直官方版搞事情。

以后大家出门，就可以说自己住在CAZ（中央活动区），还是住在几个主城区CBD（副中心），而南闵行马桥，北宝山月浦恐成最大赢家，咱住主城区的哦。

至于住在主城区以外的，一切照旧，与你无关，继续说自己住浦东or浦西（or浦江）吧。

这其中，能量级别最高的，自然就是CAZ了。

我们先来看一下CAZ其功能之所在。

2004年，大伦敦空间战略规划首次提出了中央活动区（Central Activity Zone，CAZ）的概念。中央活动区是一个多功能融合的城市公共活动区域，包括面向全球的金融和商务中心、独特的建成环境和文化遗产、全球性购物和旅游目的地、战略性文化和国际会展功能等，拥有法律、学术、政府和公共机构等各种机构，是全球城市功能等核心承载区。

划重点

❶ 面向全球

❷ 拥有法律，医学，学术，政府和公共机构等各种机构

❸ 城市功能核心承载区

一句话概括：面向全球的顶级资源全配

本次规划在借鉴大伦敦空间战略规划的基础上，结合上海发展实际，对上版总规确定的中央商务区、市级中心以及发展较好的世博－前滩－徐汇滨江地区、徐家汇、衡山路－复兴路地区、中山公园、虹桥开发区、苏河湾、北外滩、杨浦滨江（内环以内）等连绵地区进行整体考虑，确定了中央活动区的规划范围，总面积约75平方公里。中央活动区将代表未来上海的主要形象，承担全球城市核心功能。

划重点

❶ 连绵地区：城市以摊大饼模式发展

❷ 上海的主要形象：未来城市升级的主方向

我们可以看到，CAZ的主要区域，集中在浦西苏州河以南的传统公共租界，法租界，老城厢部分，以及由于租界越界筑路，而发展较早的徐家汇，中山公园，虹桥古北部分。

■「浦西苏州河以南」在传统地段的基础之上，又加入了徐汇滨江，作为市中心的延伸。

■「浦西苏州河以北」也基本维持租界的格局，苏河湾，四川北路，提篮桥，杨树浦等地块，过去也均属于公共租界。除此之外加入了不夜城。

浦东传统区域之中，仅有陆家嘴划入，世博前后滩则作为市中心在浦东的延伸。

根据过去的城市发展现状及近年内市里的规划，以上这些区域被总规划入市中心，也都在情理之中，并无惊奇处。

而意料之外的，是明明处于传统核心位置，却被本轮总规踢出市中心的几个地段：

■ 徐汇枫林路，斜土路

■ 长宁新华路

■ 普陀长寿路，曹家渡

凭心而论，枫林斜土，长寿路曹家渡，其城市面貌，确实无法支撑起上海的高大形象。新华路也有个别破烂角落头，也还停留在50年代。又可能每个区分配到的CAZ面积都十分有限，比如普陀压根就没有，长宁徐汇在取舍之下，以虹桥换新华，以徐滨换斜土，这才导致了现在的结果。

当然以上只是无责任猜测，不代表官方立场。

那是不是意味着这些地方，就不适合买呢？在接下来几期的踩盘里告诉你答案。

斜土路

板块笔记

壹｜➀ 概况

斜土路和枫林路两大相邻板块，均位于徐汇区内环内。一条斜土路横贯东西，曾经联结斜桥和土山湾，故而得名。由于该地块已经越过了肇嘉浜，并快要接近黄浦江，在过去属于华界的边缘地带，因此也是老上海人嘴里头常说的“下只角”。

曾经遍地棚户的斜土路，踩准了世博会的契机，完成了第一轮的城市升级，棚户如今已经基本清除，尤其沿江段，更是跟随徐汇滨江的统筹规划，形成了豪宅区，在2035总规之中，沿江部分也被划入了中央活动区。

而内环内部分，虽然棚户被清除，零星造起了崭新商务楼和漂亮次新房，但周边仍旧被老公房和破旧写字楼所围绕。

这些老破小多为50年代左右建造的首批工人新村或80年代的动迁房；写字楼则大部分背景复杂、产权不清，导致给进一步的城市升级带来麻烦。2015-2016年的行情，更是堆高了这一片黄金地段的地价和房价，拆迁难度自然也就翻倍。

2035年总规，干脆把这一片老大难区域踢出了市中心范畴。

论区位，斜土路完全当得起黄金地段之称。

■「东」五里桥文化创意园区

■「南」徐汇滨江&世博前后滩

■「西」徐家汇商圈

■「北」法租界&打浦桥

无论商业还是就业，还是公共服务，周边板块在综合实力上的表现都十分抢眼，斜土路也自然近水楼台先得月，生活出行都十分方便。

而房价呢？由于周边各大板块的购买力溢出，外加斜土路自身也有不少从事医务的高净值人群，带来强大购买力，次新房也都逼近甚至超越10万大关，根本不像是被市中心抛弃的样子。

看来在房价这件事情上，大家还是习惯用脚投票。

贰｜➁ 交通

地铁

■「4号线」大木桥路站，东安路站

■「7号线」肇嘉浜路站，东安路站

■「9号线」肇嘉浜路站，嘉善路站

■「12号线」嘉善路站，大木桥路站

标准4轨交区域，内环内尊贵体验，4号线市中心通吃，7号线贯通南北，9号线纵横东西，12号线换乘王。

驾车

■「东西向」斜土路，肇嘉浜路，内环高架路，龙华中路

■「南北向」瑞金南路，大木桥路-小木桥路，枫林路-宛平南路，东安路

▲斜土路

区域内路网也是全线打通，上天入地都有路可走。但毕竟是在内环内传统地段，虽然路路通，也不能随心所欲乱开。

内环的瑞金路宛平路段常年拥堵；肇嘉浜路前有徐家汇后有打浦桥，周末也不会通畅；斜土路红灯又很多，可以开快车的，只有内环外的龙华中路，但龙华沿线目前并没有重要商业就业中心。至于东西向道路，多狭窄，多单向，容错率极低，高峰时错过一条就得多绕半小时。

叁｜➂ 商业

■「市级商圈」徐家汇商圈，淮海中路商圈

■「区域中心」打浦桥日月光，田子坊，世博源

■「社区商业」绿地缤纷城，正大乐城

■「12号线」嘉善路站，大木桥路站

虽然斜土路板块内没有像样的成熟商业，只有一些基本的沿街配套，业态也都low，但毕竟身在内环内，1站路步行范围，可以到打浦桥和徐汇滨江两个商业中心，2站路，就到徐家汇和淮海中路两大市级商圈了。低、中、高业态全覆盖。

肆｜➃ 学校&医疗

教育

■「幼儿园」宛南实验幼儿园（市示范）

■「小学」教科院实验小学，日晖新村小学

■「初中」南洋初级，零陵中学

斜土路周边的教育资源有限，虽然大木桥路上就有公办宛南实验幼儿园，但自主招生并不对口。而两所小学和其对口初中的表现也比较一般，只能说是非菜场的水平。

医疗

■「二甲综合」徐汇区中心医院

■「三甲综合」中山医院，瑞金医院，龙华医院

■「三甲专科」肿瘤医院，600号

医疗资源不可谓不强大，步行范围内有中山，3公里内也有瑞金和龙华两所各有所长的综合病院可以选择。而如果有什么一般医院治不太好的毛病呢，就可以去600号。

伍｜➄ 社区环境

▲日晖新村

▲糟糕的城市面貌

▲也有漂亮绿地

▲不应该属于上海的配套

▲破败的街道

▲干部大楼&高品质外销房

▲经常撞见白大褂

▲老人社区

▲阳光名苑配套

陆｜➅ 规划

徐汇区绿化市容“十三五”规划

▲拆违进行时

推进徐家汇区域南丹路和南丹东路、枫林和斜土区域的斜土路开展市容综合建设和整治，打造和提升一条贯穿我区东西交通主干道市容环境整洁、管理有序的美观街景；

优化斜土路和复兴中路城市区域道路环境，实现城市“有机更新”，完善城市区域功能、改善生态环境、提升区域档次、完善基础设施、激发城市区域发展活力，使之成为市内高品质的室外街道空间的典范。

柒｜➆ 受众

斜土路板块的居民，主要分为四类。

老破小

徐汇老一辈的动迁户或老工人，便利的区位交通、良好的医疗配套、低消费沿街商业，为其长居于此的理由。

▲消费水平偏低

次新房早期

早期业主多为徐汇土著，出身自法租界或者徐家汇，在离家不远处的斜土路板块购置次新房，改善居住品质。且由于较多楼盘由徐房开发，业主相当一部分具有zf背景。

次新房近期

由于板块医院内较多，医务人员也具有较强购买力，中山，肿瘤，瑞金医院的医生，不少在周边板块购买次新房居住。

租客

尚无法买房的护士或其他低级别医务人员；患者陪护；附近商贩员工，个体户。

捌｜➇ 总结

优势

■ 区位紧邻市中心，出行效率极高

■ 周边商业中心云集，选择性多样

■ 公共服务设施齐全，医疗配套尤其出众

劣势

■ 环境较恶劣，街道多破旧

■ 流动人口多，构成较复杂

■ 教育资源相对薄弱

建议

■「短期」

虽然2035总规将斜土路板块踢出市中心，但次新房均价，比不少CAZ内区域还要更高，基本维持在8.5-10.5万的区间内，均无学区，短期价格已经居高，不适合买入。至于老破小，普遍超过30年房龄，同样不适合入手。

▲茶陵新村

■「长期」

即便2035总规的CAZ之中无斜土路，但由于CAZ内整体的次新房库存十分有限，而斜土路离法租界，徐家汇，黄浦等核心地段又近在咫尺，购买力溢出充裕，故不认为会由于总规而导致板块内房价落后。而浦东浦西通吃的区位，以及医疗人员的租赁需求又为板块租金稳定性背书，因此可以则机买入区域内次新笋盘长持。

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