昌平楼市上演螳螂捕蝉，嘉境里被谁狙击了？

大家好，我是奇齐，今天跟大家聊聊昌平楼市。

这周末，位于昌平高教园边边的新盘建工嘉境里，线下开盘，一张开盘海报让很多人直呼看不懂昌平楼市了。

“都说买房退潮，都说楼市关灯吃面，怎么还有新盘能够开盘热卖200多套？”

好评与差评第一件事，就是给新盘的开盘数据，挤一挤水分。

必须说一句，现在的北京楼市，新盘开盘卖多少套，全靠开发商的想象力。

就拿建工嘉境里来说，开盘宣传热卖200多套，显然就是一种想象力的体现。

据我拿到的信息，这个项目在开盘前夜，装户（也就是给客户匹配房源）大概能到100套出头。

最后开盘当天，各种渠道加在一起，认购的客户有83组。

虽然远远少于开发商的想象力，但在市场如此艰难的情况下，我觉得这个数据依旧够牛。

必须说一句，嘉境里这个楼盘，从上市之后，就明显采取了很多壮士断腕的举措，比如一步到胃的降价幅度，还有在装修标准和解决业主通勤摆渡车的考量。

如今这样的开盘成绩，也算是决策正确吧。

当然，开盘不是终点，网签才是，如果大家关注究竟这83组最后能不能转签？

我们可以静待网签数据。

大家关注的，可以文末加我了解，我们会时时追踪。

再来看一下嘉境里的开盘价格，开盘前，一直传闻嘉境里会给一个一步到胃的价格，很低很震撼：

3万8/平

我跟很多开发商朋友在聊这个事，大家都觉得嘉境里是有条件的，因为它是纯新盘，在降价方面，没有老业主客诉的压力，准确的判断市场，快速出逃，似乎是一件好事。

但另一位朋友，则提出了不同的观点，他觉得嘉境里不会降价到3万8开盘。

果然，嘉境里最后的开盘价格，是4万1到4万2，开盘优惠两个99折，外加2万认筹抵10万房款。

被这位朋友猜对了，我们问他怎么判断的？

他跟我们说了三个字：成本价，按照他的说法，我简单的算了一下嘉境里的成本价：

嘉境里的地价，是2万4。

差不多得到的成本是：3.8万/平

这意味着，如果按照3万8均价开盘，开发商是一点利润都没有，所以这位朋友觉得3万8，只不过是前期的宣传话术罢了。

事实证明如此。

以上，只是嘉境里的开盘分析，但今天真正的主角，并不是嘉境里，而是另一个楼盘。

大家不知道的是，就在嘉境里开盘之际，让所有买房人把目光聚集到昌平的时候，另一家开发商出来截胡了。

它就是梧桐星宸。

就在上个周末，位置比嘉境里更好的梧桐星宸，得知嘉境里喊出3万8一平开盘的时候，直接拿出2栋楼作为特价房：

“把最低单价做到了4万6一平”

这一招，厉害了。

要知道，梧桐星宸的位置，在昌平高教园的核心板块，最重要的，是它到高教园地铁站，只有600米，旁边还有整体商业学校的规划。

对比之下，嘉境里没有地铁，就成了软肋。

并且对于刚需盘来说，昌平楼市上演螳螂捕蝉，嘉境里被谁狙击了？地铁是无法抵挡的诱惑，于是梧桐星宸这一招特价房，让很多昌平买房人在临门一脚的时候动摇了。

结果，嘉境里开盘价格一出，并没有做到传闻中的3万8，而是4万1，这一下子，很多买房人扭头就奔着梧桐星宸去了。

我的选房师告诉我，就这一招，让20多组看嘉境里的买房人，在梧桐星宸交了定金。

选房师给我说，最值得，是75平的两居，核算下来，总价只要350万。

这个价格，买昌平的地铁盘，确实是最近几年比较罕见的事情。

但是，选房师告诉我，咱们这些客户，他也不见得会选梧桐星宸，因为他还推荐他们再等等看清樾府，一个纯新盘。

前面提到了，梧桐星宸买的是地段和地铁，外加4万6的特价，让昌平买房人真的无法拒绝，而嘉境里，卖的是更低的单价和更高的精装品质。

而清樾府，不一样，作为今年最新登场的昌平楼盘，他吃到了“报建红利”，能把得房率拉上去。

选房师告诉我，清樾府做的是4层洋房，昌平少见，本身得房率就高，再加上赠送的面积，直接把得房率拉高到了92%。

这样一来，即使你看中了梧桐星宸的地铁，嘉境里近2000平的悦己中心，但都会犹豫一下：

要不要等等清樾府？

当下的昌平楼市就是这样，虽然买房人的热情退潮，但不是不买房了，而是不冲动买房人了。

前面说的三个楼盘，有的降价，有的提高产品力，还有直接以新打旧，都在吸引理智买房的那一波。

别忘记了，市场上可不止这几位玩家，还有昌平新城的观堂府，那个指导价到现均价4.6万的昌平第一国风盘，能不能守住这个价格？还有更核心的寰宇未来，团购还能不能再来一波？

另外，颜值最高的别墅区新盘中建国贤府，一边守住价格，一边把产品力拉满的情况下，还有什么惊喜？